מאז ומתמיד, תל אביב שמרה על מעמדה כעיר המבוקשת ביותר בישראל הן למגורים והן להשקעה. למרות שזהו יעד מועדף בעיקר על צעירים מכל רחבי הארץ המחפשים את קצב החיים המהיר וההזדמנויות הבלתי מוגבלות שמציעה העיר, גם משפחות עם ילדים וזוגות מבוגרים בוחרים להתמקם בלב העיר הגדולה. הם נעזרים במגוון רחב של שירותים, פעילויות והזדמנויות הנגישות בעיר 24/7.
בהתאם לכך, הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה דרמטית בכמות העסקאות ובמחירי הדירות בתל אביב. ברבעון השני של 2024, נרשמה עלייה של כ-145% בכמות העסקאות לעומת סוף שנת 2023, ומגמה זו מדגישה את הביקוש הגבוה ואת מעמדה הייחודי של תל אביב בשוק הנדל"ן הישראלי.
שכונות מומלצות בתל אביב
נווה צדק
נווה צדק היא אחת השכונות הוותיקות והמרכזיות של תל אביב, ונחשבת לפנינה תרבותית והיסטורית של העיר. היא מציעה שילוב של אדריכלות קלאסית ומודרנית, עם רחובות ציוריים ואווירה ייחודית. הקרבה לים מחזקת את הקסם ההיסטורי והאורבני של השכונה.
מבחינה כלכלית, מחירי הדירות בנווה צדק נעים בין 40,000 ל-70,000 שקלים למ"ר, כאשר מגמות עלייה עקב הביקוש הגבוה וההגבלות על בנייה חדשה. דירות בשטח של 80-100 מ"ר יכולות להגיע למיליוני שקלים בהתאם למיקומן ולמצבן. נכסים לשימור ודירות יוקרה המשקיפות לים מתומחרים אפילו גבוה יותר.
למשקיעים, נווה צדק מציעה תשואה חודשית בין 12,000 ל-20,000 שקלים, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית להשקעה. יחד עם זאת, ישנם חסרונות, כמו מחירים גבוהים למדי, המהווים מכשול לרוכשים חדשים ולמשפחות צעירות. מגבלות חמורות על בנייה ושיפוצים שומרות על האופי ההיסטורי של המבנים, מה שיכול להקשות על שינויים נרחבים בנכסים. בנוסף, צפיפות, עומסי תנועה ורעש מהווים גם הם חסרונות.
מחירי הנדל"ן בנווה צדק גבוהים מאוד, וזה הופך את השכונה לפחות נגישה לרוכשים חדשים ולמשפחות צעירות. העלות הגבוהה עשויה להוות מכשול עבור מי שמחפשים דירה להשקעה עם תשואה מיידית.
בנוסף, השכונה מתאפיינת במגבלות חמורות על בנייה חדשה ושיפוצים, בשל הצורך לשמר את האופי ההיסטורי של המבנים. גם זה עשוי להקשות על מי שמעוניינים לערוך שינויים נרחבים בנכס.
אומנם לרחובות הצרים והאווירה האינטימית של נווה צדק יש קסם מיוחד, אך זה אומר שישנה צפיפות וקושי לנוע באזור, במיוחד בימי העומס וסופי שבוע.
הצפון הישן
הצפון הישן של תל אביב משתרע באזור שבין אבן גבירול ודיזנגוף, ומציע גישה קרובה לים, פארקים פתוחים ושירותים מרכזיים. האזור מושך אליו אוכלוסיות מגוונות, כולל הייטקיסטים צעירים, משפחות ותיקות ומשפחות חדשות המחפשות איכות חיים אורבנית.
מחירי הדירות בצפון הישן נעים בין 55,000 ל-80,000 שקלים למ"ר. דירות בנות ארבעה חדרים נמכרות בממוצע במחירים שבין 5 ל-8 מיליון שקלים, בהתאם למיקום ולקרבה לפארקים ולמוסדות מרכזיים. שוק השכירות במרכז הצפון הישן נעים בין 10,000 ל-16,000 שקלים לדירות 3-4 חדרים, ומעניק למשקיעים תשואה שנתית יציבה של 2.5%–3%.
החסרונות כוללים צפיפות, עומסי תנועה ורעש, הנפוצים באזורי בילוי כמו דיזנגוף, מה שפוגע באיכות החיים ועשוי להרתיע קונים. ויש גם את עניין הצפיפות. למרות הגישה לפארקים מרכזיים כמו פארק הירקון, כמות השטחים הירוקים והפתוחים בתוך השכונה עצמה אינה מספיקה ביחס לכמות האוכלוסייה, כך שהצפיפות די מורגשת וגם זה יכול לפגוע בהליכים של עסקאות נדל"ן מסוימים.
שדרות רוטשילד
שדרות רוטשילד הן הלב הפיננסי והתרבותי של תל אביב, ומציעות שילוב של בניינים היסטוריים לצד מגדלי מגורים מודרניים. האזור משמש יעד מועדף בזכות הקרבה למרכזי עסקים, מסעדות ותרבות.
מחירי הדירות בשדרות רוטשילד נעים בין 70,000 ל-100,000 שקלים למ"ר, ודירות יוקרה במגדלים נעות בעשרות מיליוני שקלים. מתחם גינדי TLV הוא אחד הפרויקטים הבולטים, ומציע חווית מגורים יוקרתית במיקום מרכזי.
מעבר לכך, פרויקטים נוספים באזור, כמו התחדשות עירונית ותהליכים ארוכי טווח של שדרוג תשתיות, כולל פיתוח הרכבת התחתית, צפויים להמשיך ולהגביר את הביקוש והמחירים. כל אלה מעמידים את שדרות רוטשילד בראש רשימת המקומות המועדפים להשקעה בתל אביב, עם פוטנציאל השבחה מתמשך ואופק נדל"ני חיובי.
היתרונות כוללים קרבה למוקדי עניין תרבותיים ומסחריים, אך החסרונות כוללים מחירים גבוהים ותהליכי התחדשות עירונית במתכונת פיתוח תשתיות, כמו הרכבת התחתית, שמגביר את הביקוש והמחירים באזור.
פלורנטין
פלורנטין הפכה לאחת השכונות הצעירות והפופולריות בתל אביב, ומושכת אליה אמנים, יזמים ומשקיעים המחפשים אווירה אורבנית תוססת. השכונה מציעה שילוב של בניינים ישנים לצד פרויקטים חדשים, עם אמנות רחוב וחיי לילה תוססים.
מחירי הנדל"ן בפלורנטין נעים בין 40,000 ל-60,000 שקלים למ"ר, כאשר דירות קטנות נעות בטווח של 2.5-4 מיליון שקלים. שכר הדירה הממוצע עומד בין 7,000 ל-12,000 שקלים לדירות 2-3 חדרים, ומניב תשואה של 3%–4%. החסרונות כוללים חיי לילה תוססים ומגוון גדול של מבנים ישנים וחדשים, מה שעלול להרתיע משפחות עם ילדים או קהלים המבקשים איכות חיים שקטה יותר.
שכונת יד אליהו
יד אליהו, השכונה המזרחית המתפתחת, מציעה אווירה קהילתית, מבנים נמוכים ושדרות ירוקות. היא מושכת משפחות וזוגות צעירים בזכות מחירים נגישים.
מחירי הדירות ביד אליהו נעים בין 35,000 ל-50,000 שקלים למ"ר. דירות 3 חדרים נמכרות במחירים שבין 2.5 ל-3.5 מיליון שקלים, כשפרויקטים חדשים מציעים דירות 4 חדרים במחירים של 4 מיליון שקלים. שוק השכירות נע בין 7,000 ל-10,000 שקלים לדירות 3-4 חדרים, עם תשואה של 3%–4%.
החסרונות שצריך לקחת בחשבון הם שהאווירה התוססת והנמרצת של פלורנטין, כוללת בתוכה חיי לילה שוקקים, ברים ומקומות בילוי רבים, כך שזה יכול פחות להתאים למשפחות עם ילדים או קהל מבוגר שמחפשים סביבה שקטה ומרגיעה יותר למגורים, ומבחינת המשקיעים זה מקטין את קהלי היעד.
גם השילוב בין בניינים ישנים ובניינים חדשים יוצר פערי איכות ונראות, וזו נקודה שיכולה להרתיע רבים, מאחר וחוסר האחידות במבנים החיצוניים לא נעים לעין ויכול להבריח קהלים שאוהבים לחיות בסביבה אסתטית ומסודרת יותר.
סיכום
הבחירה בשכונה להשקעת נדל"ן בתל אביב תלויה במטרות ההשקעה ובצרכים האישיים. נווה צדק ושדרות רוטשילד מתאימות למשקיעים המחפשים יוקרה ותשואה עקבית, בעוד שכונות כמו יד אליהו ופלורנטין מציעות פוטנציאל השבחה גבוהה. יש לשקול את השיקולים הכלכליים והחברתיים של כל שכונה, תוך הבנה של תהליכים דינמיים וצרכים משתנים בשוק הנדל"ן של תל אביב.
